纽约州州长Hochul发布新的行政命令，作为Gowanus项目421a(16)计划的替代方案。

2023年7月18日，纽约州州长Hochul签署了一项行政命令，旨在推动位于Gowanus重划区内、目前正在建设中的住宅项目顺利推进。

该行政命令为这些项目提供了申请参与新设立的“ESD Gowanus项目”的机会，该项目由纽约州帝国州发展局（Empire State Development，简称ESD）负责管理。

该项目与已到期的421-a(16)计划具有相似性，主要针对布鲁克林Gowanus地区中原本已纳入该过期项目的开发提案。

开发提案将通过由帝国州发展局管理的申请征集程序提交。对于符合条件的项目，帝国州发展局将以象征性价格购买私人拥有的物业，并以长期租赁形式将物业回租给原业主，该租期将与421-a(16)优惠期相对应。在优惠期结束后，物业将重新转回原业主名下。作为交换，物业所有者需支付相当于若项目能在原421-a(16)截止日期（2026年6月15日）前完工时本应缴纳的减税后税款金额。

所有提案需符合与421-a(16)类似的可负担住房、劳工及其他相关要求，并满足特定资格标准，包括但不限于：

位于Gowanus重划区内；
目前已纳入已到期的421-a(16)项目；
建筑规模至少包含50个住宅单元；
包含符合421-a(16)标准的可负担住房，但参与该项目需确保这些单位永久保持可负担性质；
已获得城市分区及相关法规下的全部开发批准；
具备遵守帝国州发展局少数族裔及女性企业（M/WBE）承包要求的能力。

该项目计划于本周晚些时候提交帝国州发展局董事会审批。每项提案均需经过公开审查流程，包括帝国州发展局董事会及公共机构控制委员会的批准。

2021年，纽约市议会通过了一项覆盖Gowanus地区82个街区的大规模重划计划，以提升该区域的住房承载能力。该项目被视为在421-a到期后挽救潜在住房项目的重要举措，使多个原本已纳入421-a(16)的住宅开发得以继续推进，从而释放数千套住房，包括大量可负担住房。

那么，MIH（强制性包容性住房）究竟是好还是坏？

缺点：该项目主要面向较低收入群体，这意味着租金收益相对较低。与其他私人补贴项目相比，这属于较高程度的可负担性要求。此外，开发商还需面对额外的行政流程与合规要求，这对非专业人士而言可能较为复杂且具有挑战性。如果缺乏专业协调，还可能导致项目进度延误。

优点：原本仅适用于自愿性包容性住房计划（Voluntary Inclusionary Housing Program）的最大容积率奖励，同样适用于MIH项目。简而言之，城市通过提供额外的建筑面积，来弥补严格的可负担住房要求。此外，MIH中的可负担住房单元还可用于满足421-a(16)税收减免项目中的可负担住房要求，相当于每个单位可获得双重收益。

那么，它是好还是坏？由您决定……

但有一点是确定的——如果您正在开发MIH项目，正确的执行方式至关重要。聘请合适的专业团队，将直接影响您的项目最终是成功还是失败。

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提示：被划为MIH的大型区域包括East New York、Harlem，以及最近完成重划的Gowanus。