计划目标

The primary goal of the 485x program, formally known as the “Affordable Neighborhoods for New Yorkers” tax incentive, is to encourage the development of affordable housing projects in New York City. The program applies to projects commenced after June 16, 2022, and before June 15, 2034, with completion required by June 15, 2038 and grants tax benefits for 10, 20, 35 or 40 years following completion of construction.

税收优惠及期限

该计划根据项目的规模和位置提供不同层级的税收优惠。对于位于A区或B区且超过149个单元的超大规模租赁项目，可享受最长40年的优惠，其中前35年完全免税。对于100-149个单元的大型租赁项目、或位于A区/B区之外的150+单元项目，以及6-99个单元的中等规模租赁项目，可享受类似的税收优惠，但期限较短，为35年。

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可负担性标准

• 根据项目规模，租赁项目的20%至25%单元必须分配为永久性可负担住房。

• Depending on the size and location of a project, affordable housing units shall not exceed a weighted average of 60% or 80% AMI
• 最多允许三个收入等级，且任何收入等级不得超过地区中位收入100%。
• 可负担住房单元的市场推广收入上限比适用AMI低3%。

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• The affordable unit mix must comply with Test A (proportionality) or Test B
• 对于不位于曼哈顿的6-10个单元项目，可选择将50%单元用于租金稳定作为提供可负担住房的替代方案，并获得10年免税期。
• 如果在施工前三年内有住宅单元被拆除、移除或重新调整，则必须提供至少同等数量的可负担住房单元。
• 对于公寓项目，完工后的平均评估价值不得超过每平方英尺89美元，且项目不得位于曼哈顿区。

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Market Unit Provisions:

该计划对市场单元不施加租金稳定要求。

建筑工资要求

对于超过99个单元的项目，必须遵守特定的建筑工资标准。这些工资标准根据项目规模和位置设定。

建筑服务员工通行工资

该计划要求在拥有超过30个单元的开发项目中，建筑服务员工必须获得通行工资。然而，对于100%为可负担住房且至少50%单元限制在不超过90% AMI的建筑，可适用某些豁免。

M/WBE（少数族裔及妇女企业）要求

该计划要求开发商在设计和施工过程中，在合同上尽合理努力，使与少数族裔及妇女拥有企业（M/WBE公司）的支出至少占总适用成本的25%。

初始提交时间表

要参加该计划，符合条件的项目必须向纽约市住房保护与发展局（HPD）提交初步通知——“注册通知”。对于在2022年6月15日至2024年6月15日之间开工的项目，必须在2024年12月15日前提交通知。对于2024年6月14日之后开工的项目，必须在开工日起六个月内提交通知。若未及时登记项目，可能会导致高额罚款。

此外，如项目适用建筑工资要求，参与方必须在施工开始前90天向纽约市审计长办公室及住房保护与发展局（HPD）提交通知。若未按要求提交通知即开始施工，可能面临每日最高5,000美元的罚款，并可能导致税收减免资格被取消。

Filing Fees:

该计划的费用按项目规模分级。例如，拥有超过100个住宅单元的场地须为每个单元支付5,000美元，而较小项目的费用较低。